介绍
(最后修订：2025年1月)
在墨西哥购置房产并不像人们常常认为的那样复杂。然而，任何有意在墨西哥购买投资房产或第二居所的外国公民，在进行交易前都应了解一些关键事项。本指南将尽力回答您在墨西哥购置房产时可能存在的诸多疑问，同时也会指出一些您可能尚未意识到的问题。例如，其中一章《在墨西哥购房应避免的陷阱》，就可能为您节省一大笔资金，因为它列出了外国人在墨西哥购置房产时经常犯下的代价高昂的错误。
我们希望《墨西哥房产购买指南》能为您在寻找如何在墨西哥购买住宅或商业地产的答案时提供帮助。但请注意，本指南所包含的信息并非全面详尽，而仅为您在开始寻找墨西哥理想居所前需考虑的几个重要事项提供一个总体概览。最终，没有任何内容可以替代经验丰富的墨西哥房地产律师为您提供的个性化专业建议。
在墨西哥购买房产
地产1。1993 年针对外国公民购买墨西哥房产的宪法修正案，极大地改变了以往的规定，向外国投资者开放了墨西哥房地产市场。从那时起，美国人及其他外国公民在所购墨西哥房产位于非限制区（zona restringida）3时，可以通过完全所有权（fee simple title）2合法取得墨西哥房地产的完全产权。而如果外国私人买家看中的墨西哥房产位于限制区（也是外国人最常寻找房产的区域），则只能通过与当地银行设立土地信托（fideicomiso）5的方式，取得对该房产的使用权及有限的开发利用权4，但在任何情况下都不得直接将房产契约登记在自己名下。
房产契约必须登记在外国公民所选的当地银行名下，并且需要在外国公民与该银行之间设立土地信托，类似于美国为未成年人设立的财产信托。根据法律，为外国公民设立的土地信托初始期限为 50 年，期满后可再续 50 年。一旦房产购入并完成信托设立，外国买家作为信托受益人即可在银行持有产权的同时，享有对房产的全面使用权，可将房产用于任何居住目的。如果外国公民希望出售其持有信托的房产，可以在任何时候以任何有人愿意支付的价格出售。除了房产契约不能直接登记在他们的名下外，这处墨西哥房产可自由用于私人居住用途（如度假、季节性居住或作为主要/次要住宅）。
许多外国公民对此规定感到困惑，理由也很合理。他们常问：如果房产契约不在自己名下，那么投入巨额资金进行开发岂不是不明智？答案很简单：不会。对于位于限制区内的房产来说，通过土地信托转让房产使用权与在其他地方通过完全产权（fee simple）出售房产并无本质差别。您可以随时终止土地信托并出售房产，并按市场愿意支付的最高价格进行交易。
外国人购买位于限制区的墨西哥房产有两种截然不同的方式。第一种方式，如上所述，是通过与当地银行设立土地信托完成交易。这是私人外国公民希望在限制区购买房产用于居住（如度假、季节性居住或作为主要/次要住宅）时所采用的方式。第二种方式，则是通过墨西哥公司制度，由外国法人实体购买限制区内的墨西哥房地产。
针对拥有外国资本的墨西哥公司，《外国投资法》（Foreign Investment Act, FIA）及其《实施条例》（Regulation for the Foreign Investment Act, RFIA）提供了一条法律途径，允许此类公司在限制区（zona restringida）购买房产并享有完全所有权（fee simple），前提是所购房产必须用于商业目的（如分时度假、租赁、酒店等），这在 FIA 第 10 条及 RFIA 第 5 条中均有规定。为维持所有权，公司必须每年向外交部（Ministry of Foreign Affairs, MFA）提交购房通知。若日后发现，该外国资本的墨西哥公司所持房产被用于居住而非约定的商业用途，则公司将丧失该房产的直接完全所有权。此时，公司可以选择与当地银行设立土地信托，与外国私人公民的方式相同，以获得该房产一次可续期五十（50）年的全面使用权，但该使用权不包括房产的商业使用权。
在购买位于限制区内的墨西哥房地产时，建议外国个人或外国资本的墨西哥公司寻求墨西哥房地产律师的咨询。虽然外国个人及外国资本的墨西哥公司在法律上均可自行完成墨西哥房地产交易的全部流程而无需聘请律师，但我们强烈建议聘请专门从事房地产法律事务的律所或墨西哥房地产律师。这一点非常重要，因为购房流程中有许多程序和法律要求，如果被忽视，未来可能导致严重的经济和法律后果。墨西哥房地产律师能够在问题发生之前识别潜在风险，从而为您或贵公司节省大量时间、金钱与精力。
墨西哥房地产律师会利用本节中讨论的两种法律途径之一，帮助您在限制区内合法购房。为了更好地理解在限制区购房的不同方式，我们将在下文更精确地解释两种方式：土地信托与墨西哥公司制度。
- A. 土地信托（fideicomisos） 如前所述，外国私人公民被禁止将位于限制区（zona restringida）的房产登记在自己名下。若外国私人公民希望购买限制区内的房产，必须与当地银行建立土地信托（fideicomiso），由银行同意将房产契约登记在其名下，并代表外国公民持有，法定期限为五十（50）年，可再续期五十（50）年。通过这一在 1993 年确立于墨西哥法律的程序，外国私人公民可以合法购买位于限制区的墨西哥房地产，但在任何情况下均不得通过将房产契约登记在自己名下而取得完全所有权（*fee simple title*）。 在完成购房并设立信托后，外国公民将获得该墨西哥房产的完整使用与处分权，可按自身意愿使用该房地产。大多数外国私人买家会将土地用于私人用途，如建造度假屋、季节性居所或第二居所。任何通过建设增加的房产价值将在其最终市场价值中体现。
若外国私人公民有意将该墨西哥房地产用于商业目的，请参阅第 1 节 B 部分。
- B. 在墨西哥成立公司 当外国公民希望购买位于限制区的墨西哥房地产并计划将其开发用于商业用途（例如建造酒店、分时度假公寓、可出售的公寓或住宅等）时，必须先在墨西哥设立公司（如果尚未成立）。公司成立后，必须向墨西哥外交部（Ministry of Foreign Affairs, MFA）申请所购房产的完全所有权（*fee simple title*）。一旦完成购房并获得 MFA 批准，公司即可享有完整所有权，并可对房产进行商业开发。 这一赋予外国公民购买限制区房产权利的法律途径由《外国投资法》（FIA）及其《实施条例》（RFIA）明确规定，根据 FIA 第 10 条与 RFIA 第 5 条，拥有外国资本的墨西哥公司可购买并取得限制区内房产的完全所有权，但前提是该房产将用于商业用途。
如果您计划仅将墨西哥房产用于居住（如度假、季节性居住、作为主要或次要住所等），且无意通过商业用途（如分时度假、出租、租赁、酒店等）获取年度利润，请参阅第 1 节 A 部分。
墨西哥内陆及海滨房产
在墨西哥购买内陆或海滨房产的原因，与每年成千上万勇于迈出这一步的外国公民一样多种多样。对许多人而言，在墨西哥购置房地产是实现梦想的机会——建一座第二居所，以便在北美、加拿大及欧洲寒冷的冬季逃离严寒。对另一些人来说，在墨西哥买房更多是投资机会——他们在假期享受房产使用权，而在闲置期间将其出租获取利润。还有一些人将其视作理想的退休天堂，可以在几乎完美的气候下度过黄金岁月，享受世界级的高尔夫球场和餐厅，以及热情友善的邻居。
与世界大多数地区一样，墨西哥的房价每年都在上涨，但涨幅尚未达到美国和欧洲的水平。同样如美国和欧洲的房地产市场，海滨房产远比内陆房产更有价值。不过，与马里布或摩纳哥的海滨及海景房价格相比，墨西哥的海岸线房产仍显得物超所值，但这种情况不会永远持续。
自 1992 年宪法改革以来，外国公民才首次被允许合法购买并开发墨西哥的海滨房产，因此，虽然投资海滨房产的机会期仍然较早，但不会无限期存在。毫无疑问，墨西哥 9,330 公里的海岸线上拥有世界上最美丽的海滩，但不难想象，景观最佳、位置便利（靠近国际机场、公共设施和娱乐景点）的黄金海滨房产，将最先被抢购。换句话说，如果您正考虑投资墨西哥的海滨房产，现在就是最佳时机。
在墨西哥购房涉及的各方
当外国个人买家购买位于限制区（包括所有海滨房产）的墨西哥房地产时，通常会涉及四个不同的参与方：墨西哥房地产经纪人、墨西哥房地产律师、公证人以及当地银行。如果所考虑的墨西哥房产位于限制区之外，则无需银行参与，因为不需要设立信托。以下是协助外国公民购买位于限制区的墨西哥房产（包括所有海滨房产）时，各方的角色说明：
- A. 墨西哥房地产经纪人 如同大多数领域一样，聘请专业人士的服务，从长远来看往往物有所值。在墨西哥购房时，这一假设同样适用。优秀的墨西哥房地产经纪人能通过多方面协助买家，使其价值成倍体现。首先，他们帮助买家找到符合偏好和预算的房产。在墨西哥，房产的可售信息往往通过口口相传传播，一些“隐藏宝石”只有在经验丰富且信誉良好的经纪人协助下才能发现。这部分原因是，墨西哥许多社区（colonias）为封闭式社区，出入严格受限。通常情况下，没有当地房地产经纪人的陪同，潜在买家无法进入这些社区查看在售房屋。
即便您能进入某个封闭社区（colonia），住宅本身通常也被高墙环绕，遮挡了对房屋及其美丽花园的视线（在卡波圣卢卡斯、坎昆和巴亚尔塔港等旅游区，高墙则较少见）。在您找到感兴趣的房产后，经纪人可以调查该房产及周边类似房屋的买卖历史，帮助您了解其真实市场价值，以及卖方是否持有一套当初买入价过高的“冷房产”。了解卖方是急于出售还是耐心等待理想报价，是优秀经纪人帮助您在价格谈判中获得更强议价能力的另一种方式。
许多墨西哥房地产公司要么拥有自己的律师团队，要么与其选择的当地律师保持合作关系。对于不清楚在墨西哥购置房地产可能出现的潜在风险的外国买家来说，这些为房地产公司服务的律师并不是最可靠的选择，因为如果在购房前对房产进行的实地调查不充分，几年后可能会因此产生问题。这些律师最终维护的是房地产经纪人或房地产公司的利益，而不是买家的利益。
在墨西哥，房地产经纪人通常会将“律师费”包含在佣金中，但请记住，世上没有免费的午餐，您无论如何都是在支付这些律师的费用。建议您寻找一家专门从事房地产法律事务的律所，或者聘请在墨西哥执业的私人房地产律师，以确保不会忽略任何可能在未来带来麻烦的细节。为了让整个购房过程不那么令人紧张，如果您的西班牙语还不够熟练，也建议聘请一位精通您母语的律师协助您完成交易。
- B. 墨西哥房地产律师
如前文所述，一名经验丰富的墨西哥房地产律师，是外国人在墨西哥购房所需专业团队中不可或缺的一员。在整个购置房产的过程中，您的墨西哥房地产律师将负责起草合同、评估房产的法律状况、调查卖方的背景，以及审查该笔墨西哥房产交易涉及的各项条款，这些工作都能帮助您避免因疏忽而可能出现的任何法律风险。除了在这些事务中提供专业经验和建议外，您的墨西哥房地产律师也能在节省费用方面给予很大帮助。墨西哥房地产律师几乎每天都与参与房地产交易的各个政府部门和私人机构打交道，因此他们往往在银行、公证处以及墨西哥各类政府机构中建立起了重要的人脉关系。至少，这些关系能让专精此领域的律师及时掌握房地产交易中最具竞争力的费用和收费标准，从而确保他们所代表的买家能获得最优惠的价格。
在一位经验丰富的墨西哥房地产律师的协助下，在墨西哥购房可以变得简单且几乎无忧。然而，如果没有墨西哥房地产律师，或者仅仅聘用了经验不足的律师，那么这段原本的美梦可能会变成噩梦。通常情况下，由于房产权转让处理不当而遗留的纠纷，可能需要多年才会暴露出来。这类潜在的法律问题，往往会给外国买家带来无尽的麻烦与痛苦。首次购房者或缺乏经验的墨西哥房地产律师在购房过程中常犯的一些错误，经验丰富的墨西哥房地产律师都非常清楚如何规避。若想了解在墨西哥购房时最常见的陷阱，请参阅第4节。
- C. 公证人 公证人在墨西哥购房过程中扮演着至关重要的角色。在墨西哥这样采用大陆法系的国家，公证人的职责与美国这样采用英美法系国家的公证人有天壤之别。在美国，公证人是一名可以宣誓和确认法定声明、见证并认证文件，并根据辖区不同执行其他特定职能的官员。除了路易斯安那州的公证人外，美国公证人的职责和权力远不及墨西哥的公证人。 在墨西哥，公证人由州长直接任命，州长是州一级最高级别的公职人员。公证人拥有见证和认证重要文件（如房产契约或需要绝对真实性的商业文件）的绝对权力。墨西哥的公证人还负责管理和安全保存原始公共记录。根据墨西哥法律，购房时，房产契约必须由公证人起草。确保购房过程中所有重要文件均通过公证人核实至关重要。经验丰富的墨西哥房地产律师熟悉这一流程，可加快购房所需文件的备案和认证。 如果您不清楚公证人的职责终点与墨西哥房地产律师的职责起点在哪里，务必向您的律师咨询明确。
如果您不清楚公证人的职责范围在哪里结束，墨西哥房地产律师的职责范围又从哪里开始，请务必向您的墨西哥房地产律师寻求明确的说明。
- D. 银行 如前所述，购买位于限制区内的墨西哥房地产时，外国公民必须与墨西哥银行设立土地信托。与银行签订信托协议（escritura）的设立费用通常在2000至3000美元之间，年服务费则在500至1000美元不等。您的墨西哥房地产律师必须仔细审查此信托协议（escritura）后才同意条款。许多外国人不知情地签署了允许银行单方面提高年服务费的条款。一旦同意，若想避免费用上调，唯一办法就是将信托转移至另一家银行，但这将涉及另一轮设立费用和税费，最好避免。 在大多数情况下，您的墨西哥房地产律师应了解当地哪些银行提供最佳费率，以及哪些银行有可能在信托协议中插入允许其逐步提高费率的条款。通过律师的协助，您可以避免逐家银行比较费率的麻烦，节省大量时间。
在大多数情况下，您的墨西哥房地产律师应该了解本地区哪些银行提供最佳利率，以及哪些银行倾向于在信托协议中偷偷加入允许他们随时间提高费用的条款。这样利用您的墨西哥房地产律师，可以节省您在各银行间奔波寻找最佳利率的时间。
购买墨西哥房产时应避免的陷阱
在墨西哥买房时，必须非常谨慎，避免一些常见错误，这些错误常常导致高额罚款、处罚，甚至可能导致房产本身（包括购买后所有建造的建筑物）被没收。以下简要说明了一些最常见且可以通过有经验的房地产律师指导您的交易而避免的错误。
本文件中所包含的信息不应被视为本事务所的直接法律建议。我们仅提供本出版物作为信息参考，帮助您为未来在墨西哥的购房做好准备。强烈建议您在准备进一步行动时，咨询墨西哥的房地产律师。所提供的信息是我们的观点，不应视为绝对事实。
- A. Ejido Land
墨西哥相当大比例的房地产位于称为 *ejidos* 的社区共有土地上。*Ejidos* 是政府提供给居民区的公共牧场或社区土地，用于为社区成员提供食物。在经历了 *encomienda* 制度多年——西班牙征服者及其继承者被授予对居住在其庄园上的土著居民的托管权——后，土地改革成为墨西哥革命及1917年宪法的主要目标之一。1917年宪法确立土地为墨西哥人民的宪法权利，数年后建立了 *ejidos* 以满足这一宪法要求。*Ejido* 的大小取决于获得该土地所有权的人口中心规模（通过继承或申请批准获得），以及土地的生产力。*Ejido* 成员被允许在其土地上建造住房和耕种土地。1992年之前，除 *ejidatarios*（即 *ejido* 成员）外，任何人都无法获得 *ejido* 土地的产权。卡洛斯·萨利纳斯·德戈塔里总统推动的宪法改革，鉴于共有土地生产率低，废除了 *ejidos* 的宪法权利，允许将其转换为私人财产。选择转换的社区可以申请将其 *ejido* 转为私人财产，然后由 *ejidatarios* 平均分配，按其意愿使用。
如果有人在墨西哥不知情地购买了仍属ejido土地范围内的房地产，无论是占据了该物业的一小部分还是全部，在任何法律诉讼中，他们的权利都明显低于ejido土地持有者。简单来说，如果有人购买的墨西哥房地产后来被认定为ejido土地，该人将要么失去对该物业及其上任何永久建筑物的所有权，要么面临一场漫长且费用高昂、几乎无胜算的法律诉讼。因此，选择一位在墨西哥房地产法方面经验丰富的律师极为重要。墨西哥房地产律师在调查卖家和物业时会更加细致谨慎，至少因为他们知道必须小心避免哪些陷阱。
- B. 既有的留置权、未缴税款及/或未缴公用事业费 根据墨西哥法律，留置权随土地所有权一并转移。因此，在购买墨西哥房地产时，务必让您的墨西哥房地产律师进行一系列检查，确保所考虑的物业历史清晰，无任何既有留置权（例如未还清的抵押贷款）。还建议您向公证人核实，过去五年内所有土地税款均已缴纳，且过去两年内的所有公用事业账单也已结清。墨西哥法律不要求您承担这些时间范围以外的税款或公用费用。
- C. 现有建筑已登记纳税且符合规范 您的墨西哥房地产律师还应确认物业上的所有现有建筑是否已依法登记纳税，且建筑中的所有设施均符合合法标准。未完成这些检查的后果虽然不如其他潜在陷阱严重，但未能识别并纠正与建筑规范或税务登记相关的违规问题，可能导致罚款和处罚，最好避免。
- D. 卖方具有合法的所有权转让权 这看似显而易见，但实际中常有外国买家与墨西哥的潜在卖方谈判，而该卖方并无合法权利出售该物业，通常因为物业为共有财产。若属此情况，所有共有人必须同意出售。如果买家与卖方完成交易后发现卖方无权出售（因其他共有人未授权转让），买家的所有权权益将远低于未授权的原共有人。
- E. 房地产公司的不公平合同条款 房地产经纪人通常使用由其律师起草的单方面合同，以使其公司在交易中占据所有优势。为避免此类情况，务必让您的房地产律师维护您的利益，挑战这些常见于经纪人合同中的不公平或不便条款。
结论
总之，我们建议如果您认真考虑在墨西哥受限区购买房地产，应寻求一位在墨西哥具有良好声誉和丰富经验的房地产律师的专业法律顾问。您可以放心，这样高水平的房地产律师能够一次性正确履行职责，避免墨西哥律师尤其是在为外国客户服务时，常见的过度收费或重复收费现象。我们还建议选择一位能流利使用您的母语的律师，这样在交易过程中若有任何疑问，律师能够清晰准确地解答，令您安心无忧。关于投资的即时回报，经验丰富且信誉良好的墨西哥房地产律师还将通过他们与银行及政府机构的多方联系，帮助您找到最低的利率和政府办理费用；这些联系均通过诚实守信的法律服务精心建立并维护。最重要的是，您的法律代表将帮助您避免交易过程中任何重大失误所可能带来的昂贵法律风险。
在考虑墨西哥房地产律师时，最好先向美国驻墨西哥大使馆核实后再做最终选择。如果某律师有在墨西哥为美国公民提供服务时失信的记录，该情况应已被大使馆举报。然而，并非所有有不良记录且对外国公民服务差的律师都会被列入黑名单。换句话说，律师未被列黑名单，并不意味着您应该聘用他。确认律师无投诉后，您还应寻找其他良好服务记录的证明，例如美国驻墨西哥大使馆或其各部门的认可证书。拥有此类文件通常表明该律师在为美国公民及可能其他外国公民提供卓越诚实法律服务方面拥有长期可靠的业绩。
我们律所 Resendiz Wong Abogados 很荣幸获得美国驻墨西哥大使馆和美国商务部的认可，期待有机会向新老客户展示我们值得这份肯定。
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1 在经历了数年被征服者制度（encomienda system）的压迫后，西班牙征服者及其继承者被授予对其庄园上居住的土著人民的托管权，土地改革成为墨西哥革命及其1917年宪法的主要目标之一。1917年宪法中，土地被确立为墨西哥人民的宪法权利。
2 绝对所有权（Fee Simple Title）——法律定义为一个人拥有的地产，土地及其继承权完全属于该人及其继承人，且没有任何期限或限制。
3 墨西哥宪法不允许外国人在距海岸线50公里范围内及距国家边界100公里范围内的地区，以自己的名义登记土地契约。该区域被称为受限区（Restricted Zone），西班牙语称为zona restringida。
4 开发利用权（Exploitation Rights）——指使用或占有财产的权利，包括个人和私人使用其果实和产品的权利，以及因将其转让给第三方而获得的任何利润或收益。
5 由于外国公民被禁止以自己名义登记位于受限区的土地契约，欲购买该区域内物业者，必须与当地银行建立土地信托（fideicomiso），由银行同意以其名义登记土地契约，外国公民支付相关费用。该信托有效期为50年，可续期50年（法定期限）。银行对该财产无优先权，且合同规定若受益人在50年期限结束前将物业出售给第三方，银行须将契约转给受益人。
本出版物所含信息仅供参考，任何情况下均不应被视为法律建议。如您在墨西哥需要商业地产或房地产法律方面的法律协助，欢迎通过邮件联系 Ricardo Resendiz，邮箱： [rwa@resendizwong.net] 或拨打电话 +52(55) 5678-5100。如需企业或商业法律方面的法律协助，请发送一般咨询至 [rwa@resendizwong.net]。谢谢。
